Год ипотечных рекордов
- Все зависит от того, как долго банки будут удерживать повышенные ставки и будет ли новое удорожание. А это, в свою очередь, зависит от их ожиданий относительно кризиса ликвидности, который может возникнуть в случае ухудшения ситуации в ЕС. Ряд экспертов опасается что, даже если Греция получит в очередной раз транш от ЕС, то ситуация в греческой экономике далека от идеала и, скорее всего, высока вероятность выхода Греции из ЕС и дефолта. Это может произойти в I квартале 2013, значит, если так и случится, ожидать следующего повышения ставок можно будет примерно в это время. По итогам первого квартала в таком случае можно будет увидеть и первые признаки снижения объемов кредитования.
Если же ситуация не изменится в ближайшее время, то, полагаю, объемы кредитования все равно сократятся, так как граждане также ощущают возможный кризис и могут перестраховываться, откладывая получение ипотеки на более благополучные времена. В этом смысле первые признаки замедления темпов роста ипотечного кредитования также можно будет проследить по итогам I квартала.
- В этом году Сбербанк и ведущие банки дважды повысили ипотечные ставки. Ждать ли еще роста ставок, если да, то когда и насколько?
- Если ситуация в ЕС будут усугубляться, то вполне вероятно, что ставки подрастут еще на 0,5-1%. Многое здесь зависит от темпов восстановления греческой экономики и эффективности ее поддержки очередным траншем. Это можно будет увидеть не раньше I квартала 2013, примерно в то же время можно ожидать и роста ставок, если ситуация будет неблагоприятной.
- А нет ли каких-либо предпосылок к снижению стоимости ипотеки?
- Ставки могут снижаться только в случае, когда либо ЦБ целенаправленно ведет политику дешевых денег, чтобы стимулировать экономику к восстановлению (примеры - США, Великобритания, ЕС), либо когда ситуация в экономике страны и в целом в стране и мире достаточно стабильная, уровень инфляции невысок, и банки не закладывают чрезмерных рисков в ставку. Чаще всего оба фактора совпадают. Значит, для снижения ставок нужно либо ждать соответствующего изменения политики ЦБ, либо - ждать, пока ситуация в мире стабилизируется и угроза долгового кризиса в ЕС будет полностью нивелирована. Думаю, и того, и другого, ждать придется больше года.
- Дайте ваш краткосрочный и среднесрочный прогноз – что будет с ипотекой в России? Как будут вести себя ставки? Какие меры для снижения ставок будут приниматься на госуровне?
- Краткосрочный прогноз – смотрим на ситуацию в ЕС и на темпы восстановления экономики США. Если все хорошо – скорее всего, и в РФ все нормализуется и через пару кварталов банки могут снизить ставки. Если ситуация будет как есть или, что еще хуже, усугубляться, - ставки по ипотеке могут еще подрасти и объемы кредитования несколько сократятся. Среднесрочно – полагаю, в перспективе 3-5 лет ставки все же снизятся как результат стабилизации ситуации в ЕС. Что касается специальных мер – думаю, ЦБ вряд ли будет использовать меры ФРС из-за опасения высокой инфляции. Инфляция вкупе с нестабильной экономикой в ЕС и США и сильной зависимости экономики РФ от этих стран-потребителей нефти и газа может привести к стагфляции, из которой очень тяжело выбраться. Не думаю, что ЦБ будет так рисковать и проводить политику дешевых денег, если она может быстро перейти в стагфляцию. Вначале нужно укрепить внутренний спрос, развить ориентированные на внутренний спрос отрасли, чтобы меньше зависеть от экспорта нефти и газа. А здесь мер одного ЦБ мало – это комплекс мер по изменению структуры экономики, и здесь должны быть задействованы многие министерства и ведомства.
- Что бы вы посоветовали потенциальному ипотечному заемщику - подождать пару лет или брать кредит сейчас? В какой валюте надежнее брать кредит?
- Кредит необходимо брать в валюте, в которой заемщик получает доход, то есть в рублях. Иначе есть риск повторения ситуации 2008 года, когда доллар вырос с 24 рублей до 36 рублей и безобидный платеж в 1 тысячу долларов из 24 тысяч превратился в 36 тысяч всего за полгода. Стоит ли сейчас брать кредит на жилье? Если назрела острая потребность в нем, и у человека стабильный доход, работа в стабильной компании, значительный опыт работы в своей сфере (и низкий риск увольнения), а также некоторый запас в наличности и депозитах на непредвиденные расходов, то ипотеку можно брать и сейчас. Главное – чтобы ежемесячный платеж не превышал 40% дохода. Если же особенной спешки нет, то лучше подождать с ипотекой пару лет до стабилизации ситуации в ЕС.
- Многие сетуют на то, что банки требуют слишком большой первоначальный взнос, а в случае, если он относительно невелик, неподъемными становятся уже ставки по кредиту. С чем это связано?
- Учитывая, что банк, выдавая ипотеку, оформляет в залог всю квартиру, нужно понимать, что чем больше размер первоначального взноса, тем больше у вас возможностей: во-первых, вообще получить одобрение по кредиту, во вторых, получить лучшие условия по процентной ставке. Для подавляющего большинства банков первоначальный взнос по ипотеке является самым главным критерием первичного отсева заемщиков. Даже если у потенциального клиента хорошие параметры для кредитования, но отсутствует первоначальный взнос, это может вызвать, как минимум, настороженность у банка. Конечно, есть банки, которые предлагают кредитование со сниженным первоначальным взносом, а иногда и вовсе без него. Но и условия кредитования в таком случае изменяются в худшую сторону, так как банк берет на себя риски, платить за которые будет заемщик – либо повышенными процентами, либо оформляя дополнительный залог на уже существующую недвижимость.
- Какие рекомендации можете дать тем, кто собирается копить на первоначальный взнос?
- Мы даем клиентам такой универсальный совет: прежде чем начинать инвестиции в создание капитала на первоначальный взнос, поставьте себе четкую цель и создайте алгоритм конкретных действий. Для начала проанализируйте ситуацию на рынке недвижимости, оцените текущую стоимость квартир в полюбившемся районе, отследите динамику роста их стоимости за последние несколько лет. Проанализируйте текущую структуру ваших активов. Ответьте для себя на вопрос: сколько денег вы готовы инвестировать уже сейчас, откуда вы их возьмете? Оцените ваши доходы и расходы, чтобы понять, сколько денег в среднем вы можете добавлять к первоначальной сумме, чтоб способствовать скорейшему росту капитала. Затем, исходя из проведенного анализа, определитесь с комфортными для вас сроками накопления суммы на первоначальный взнос, учитывая, что большинство банков гораздо охотнее дают ипотечные кредиты при сумме первоначального взноса хотя бы в размере 30% от стоимости жилья. Учтите, что уровень роста цен на некоторые типы квартир может быть выше, чем уровень доходности по банковским депозитам. Поэтому будьте готовы к рассмотрению других финансовых инструментов для инвестирования – некоторые из них могут приносить доходность в 15-25% годовых (акции, структурные продукты и др.).
Итак, вы определились со сроками, суммой и необходимой доходностью?
Значит, можно приступать к подбору финансовых инструментов и созданию капитала для первоначального взноса.