Драгоценная крыша
- 21 ноября 2013
- administrator
Актуальная проблема всех времен и народов — наличие крыши над головой. И в этом процессе заинтересованных как минимум трое. Это прежде всего нуждающиеся в бесценных метрах, затем продающие это сокровище — застройщики и риелторы.
В последнее время в Волгограде ведется комплексная жилая застройка спальных районов. Однако в целом на рынке недвижимости это никак не отражается. Эксперты отмечают, что стоимость квадрата с начала года практически не менялась, а количество сделок купли-продажи остается минимальным. О том, как обстоят дела на рынке жилья сегодня и в чем причина такого положения, читайте в нашем материале.
Мал-помалу
За десяток последних лет Волгоград в основном застраивали точечно, подключая дома к уже существующим инженерным сетям, ставя «свечки» во дворах и на детских площадках. Это чаще всего жилье среднего уровня: кризис 2008 года просто заставил застройщиков переориентироваться на строительство жилья эконом-класса. Если и имелись долгосрочные проекты на свободной территории, то как раз эти возводимые строения были элитарными. Но таких немного: дорогие квартиры большой площади с трудом находят своего покупателя.
В свою очередь, местные власти со всей ответственностью заявляют о всяческой поддержке тех застройщиков, которые будут строить комплексно, а продавать недорого. Также, чтобы стимулировать спрос на это жилье, в регионе была введена льготная ипотека для волгоградцев, купивших квартиры в новостройках. Такой мерой поддержки уже воспользовались 250 семей. Еще 50 заявлений находится на рассмотрении в правительстве региона.
Но все-таки достаточно ли обеспечено собственным жильем население в Волгограде? Пожалуй, каждый понимает, что этот показатель в регионе довольно низкий: многие молодые семьи вынуждены снимать квартиры, большинству приходится делить квадраты с родителями или бабушками-дедушками, иные живут в семейных общежитиях, где условия проживания не всегда отвечают необходимым нуждам. По данным мэрии, в 2012 году норма волгоградца — 19 квадратных метров на человека, тогда как среднероссийский показатель — 27 квадратных метров. Что касается темпов строительства, то пока они оставляют желать лучшего. В этом году в областном центре планируют сдать около 400 тысяч квадратных метров жилья, что всего на 17% больше, чем годом ранее. Как сообщили в городском комитете по архитектуре и градостроительству, планку в полмиллиона квадратов планируется преодолеть только через два года.
Общероссийский кризис
Ситуация в Волгограде явилась следствием ситуации по стране в целом. По предварительным оценкам Росстата, в январе — сентябре индекс физического объема строительства и инвестиции в основной капитал снизился к тому же периоду прошлого года на 1,1 и 1,4% соответственно, а недовосстановление к докризисному январю — сентябрю 2008 года составило 11 и 6%. Отчасти это объясняется тем, что значительная часть сданных объектов, как это было, например, во Владивостоке, Казани и Сочи, уникальные: их долго строили и наконец построили. К тому же завершающие этапы строительства, как правило, наименее ресурсоемкие. Однако в этом году было меньше сдано и автомобильных дорог, и спутниковых наземных станций, и мощностей стационарных АТС.
Кроме того, обработанная экспертами Института развития статистика Росстата подтверждает худшие опасения. С января по сентябрь нынешнего года в стране пробурили на 57,3% меньше газовых скважин, чем год назад. На 30,7% построили меньше асфальтовых дорог с твердым покрытием; на 72,7% меньше ввели в строй спутниковых наземных станций; на 16,6% уменьшилась прокладка междугородных кабельных линий связи; на 58,8% снизился объем ввода тепловых сетей (при том что около четверти поселков страны не газифицировано вообще); на 32,8% меньше проложено газовых сетей; на 3,3% — водопроводных.
Для создания будущих строительных заделов нужны крупные инвестиции, так как начальные этапы строительства наиболее капиталоемкие. Но с этим как раз большие проблемы: прибыль падает, снижается рентабельность продукции и, как следствие, кредитоспособность отечественных предприятий. Инвесторы завершают свои начатые объекты, а новое начинать сегодня рискованно. Собственные средства предприятий снижаются. Это не означает, что с января следующего года все остановится, но объемы наверняка будут меньше.
Спад цен и низкие объемы продаж приводят владельцев и потенциальных покупателей инвестиционной недвижимости к пониманию того, что сегодня нет смысла использовать этот инструмент для заработков. А потому, как считают эксперты, мы еще увидим бегство инвесторов из инвестиционной недвижимости, которые будут стремиться переводить свои сбережения в другие активы — и, возможно, зарубежные.
Контакт? Нет контакта...
Но возвращаясь к Волгограду. Одна из причин недостаточного развития нашей стройиндустрии — сложность с присоединением к коммуникациям, их изношенность. Подключение к сетям и их прокладка составляют большую долю в затратах застройщика, что приводит к конечному удорожанию квадратных метров. На сегодня, по данным комитета по архитектуре и градостроительству, жилье на первичном рынке Волгограда стоит от 33 до 45 тысяч рублей за квадратный метр.
По мнению застройщиков, депутаты Волгоградской гордумы утвердили неправомерно завышенные тарифы на подключение новостроек к инженерным сетям. Для того чтобы конечный продукт, квартиры для покупателей, были дешевле, тарифы эти нужно пересматривать, то есть удешевлять само строительство. Сегодня от 25 до 50% стоимости жилья составляют расходы на подведение коммуникаций и подключение к сетям. В связи с этим справедливо было бы властям взять на себя развитие инженерной инфраструктуры. Вот что стало бы реальной помощью и застройщикам, и потенциальным покупателям. Радует только то, что в городе постепенно все же уходят от точечной застройки и начинают строить микрорайонами, кварталами, что делает жилье более дешевым. Однако нельзя не заметить, что при этом стройкомпании забывают о необходимости возведения в новых кварталах детских садов и поликлиник. А между тем дополнительная нагрузка на уже имеющиеся поблизости весьма ощутима. Врачи жалуются, что количество пациентов растет, а зарплата остается на прежнем уровне. Соответственно понижается качество лечения, ведь помимо осмотра и рекомендаций доктор должен оформить немалое количество бумаг. То же и с детскими садами — очереди растут...
В правительстве Волгоградской области уверяют, что за счет реализации таких проектов, как «Новый свет», «Родниковая долина», «Санаторный», «Парк Европейский», в ближайшие годы регион сможет заметно увеличить объемы строительства жилья, снизив цену квадратного метра.
Случится это или нет, узнаем в скором будущем...
Уснули...
Ну а пока с уверенностью можно сказать только одно: рынок продаж недвижимости в Волгограде находится сейчас в глубоко сонном состоянии. Своим видением ситуации с «Областными вестями в каждый дом» поделилась Татьяна, риелтор с 15-летним стажем: «Могу сказать только одно. Даже во времена так называемого кризиса продажи шли эффективнее. Люди боялись продешевить, переживали, что цены упадут еще ниже, или, наоборот, спешили выиграть от дешевых цен, скупали второе и третье жилье. 2013 год я бы назвала одним из самых неудачных в этом бизнесе. Спроса практически нет. Я работаю в довольно крупном агентстве, но даже для нас одна-две квартиры за месяц сейчас уже считается продажей. В ситуации нет ничего хитрого — у людей просто нет денег. И если в прошлом году достаточно активно брали ипотеку, то в 2013-м, особенно в первом полугодии, жители региона практически перестали ее оформлять. Видимо, боятся кризиса, о котором стали понемногу шептаться. Кроме того, ранее покупка совершалась после просмотра трех-четырех квартир, сейчас потенциальный покупатель просматривает не менее 15 квартир, прежде чем решиться на покупку. И это тоже объяснимо: слишком уж немалых накоплений она стоит».
Сейчас ситуация по городу примерно такая: в Центральном, Ворошиловском, Краснооктябрьском и Тракторозаводском районах рынок недвижимости практически замер. Что касается Советского, Кировского и Дзержинского районов, то помимо вторичного жилья здесь предлагаются квартиры и в новостройках. Однако клиенты в основном предпочитают вторичное жилье. И это понятно: купив квартиру в строящемся доме, да еще и с сомнительным строителем, можно обречь себя на стройку, затянувшуюся на несколько лет. Соответственно здесь не будет ни дорог, ни инфраструктуры, только шум и пыль.
Жилье на вторичном рынке сегодня стоит в среднем 45 тысяч рублей за квадратный метр и около 40 тысяч рублей в новостройках. Метраж экономкласса дешевле — примерно 35 тысяч. По данным аналитического центра AVITO-Недвижимость, квадраты подорожали за прошлый год всего на 4,5%. А пока с грустью можно констатировать только одно: сколько бы жилья в Волгограде ни строилось, основная проблема в том, что людям его просто не на что покупать. Ведь один из косвенных показателей экономической активности — индекс занятости населения. К сожалению, в последние месяцы в российской экономике наблюдается снижение занятости и повышение безработицы. Пока они не так велики, но, судя по всем признакам, эти тенденции будут нарастать. И тогда уж людям точно не до покупки квартир будет. Тут выжить бы...