Указанные в ней лимиты освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, безнадёжно устарели из-за роста цен на жильё. Михеев предлагает поднять потолок «безналоговой» сделки до 2,5 миллионов рублей, а по Москве и Санкт-Петербургу – до 5 миллионов, а также освободить от уплаты налога наследников первой очереди и по завещанию.
Комментирует Олег Михеев:
- Квартирный вопрос остается одним из самых болезненных для россиян. По данным Росстата, у нас на человека в среднем приходится 23,4 кв.м. жилья, тогда как в Европе – 30-40 кв.м на человека. К сожалению, сложная финансовая обстановка, снижение макроэкономических показателей и рост стоимости бивалютной корзины в 2014 году не будут способствовать тому, чтобы ситуация с «квартирным вопросом» в России изменилась к лучшему.
В связи с этим я предлагаю внести изменения в статью 220 Налогового кодекса в части повышения предельной стоимости недвижимости, от продажи которой, в случае её нахождения в собственности менее трёх лет, собственник может получить налоговый вычет. Сейчас такой вычет положен только в том случае, если стоимость недвижимости не превышает 1 миллиона рублей (а для движимого имущества – 250 тысяч).
Правило по нахождению недвижимости в собственности в течение 3 лет было введено специально для того, чтобы исключить злоупотребления по освобождению от налога со стороны перекупщиков. Хочешь вкладывать деньги в быстрорастущий, высоколиквидный рынок недвижимости, перепродавать квартиры, инвестировать в застройку – плати налоги. Однако лавинообразный рост цен на недвижимость повернул эту норму против добросовестных, законопослушных продавцов и покупателей. Ведь «расценки» в статье 220 НК были установлены ещё в 2000 году, при принятии части 2 Налогового кодекса, и с тех пор не пересматривались. А цены на недвижимость за 13 лет радикально изменились, особенно в городах-миллионниках! В частности, в Москве стоимость квадратного метра жилья выросла с 2000 года в среднем в 6 раз, с 1 тысячи долларов до 6 тысяч. Самые дешёвые квартиры в столице стоят, по данным риелторских агентств, никак не дешевле 4,5-5 миллионов рублей (в Новой Москве – чуть дешевле, особенно если дом новый и без отделки). Однако жилья за 1 миллион в Москве нет и не будет.
Таким образом, для огромного количества россиян, в первую очередь москвичей, статья 220 НК стала «мёртвой» нормой, воспользоваться которой невозможно. Зато она даёт обильную почву для мошенничества с недвижимостью. Сплошь и рядом при оформлении сделок в договоре стоимость квартиры указывается в размере «999 тысяч 999 рублей», а остаток суммы (для Москвы он в 5-6 и более раз больше официальной цены!) передаётся покупателем продавцу либо с рук на руки вообще без документов, либо под фальшивую расписку «за неотделимые улучшения». Дошло до того, что в объявлениях о продаже квартиры отдельным пунктом вполне официально указывается это условие – «полная сумма в договоре» или «неполная»!
На такие ухищрения чаще всего идут обычные люди со средним достатком, для которых уплата налога в размере 13% от суммы сделки является серьёзным финансовым ударом. Чаще всего они продают находящуюся менее 3 лет в собственности квартиру потому, что изыскали способ улучшить свои жилищные условия и не хотят ждать роста цен на рынке. Другой крайне распространённый случай – продажа полученной по наследству квартиры. Очень часто семья не может ею воспользоваться в силу ряда причин (проживание в другом регионе, малая площадь). Содержать ненужное жильё в течение трёх лет – дорого, а при продаже приходится уплачивать налог.
Сделки с указанием неполной стоимости жилья в договоре – это, по сути, мошенничество и уход от налогов, то есть само по себе преступление. Но хуже того: этой уловкой пользуются настоящие «чёрные риелторы». Сначала они убеждают продать квартиру за символические 999 тысяч рублей со словами «все так делают», а потом выплачивают продавцу только указанную в договоре сумму. Практика показывает, что оспорить такую сделку в суде очень трудно.
Предлагаю внести в статью 220 НК изменения, с тем, чтобы привести предельные суммы в соответствие с реалиями рынка и времени. Поскольку цены на недвижимость в разных регионах страны разнятся, предлагаю дифференцированную шкалу. Так, налог при продаже находившегося в собственности менее 3 лет жилья не будет уплачиваться, если его стоимость не превышает: в целом по России – 2,5 миллиона, в городах-миллионниках – 3,5 миллиона рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге – 5 миллионов рублей. Для движимого имущества лимит повышается до 500 тысяч рублей. Это резко снизит число сомнительных сделок на рынке и расширит возможности граждан для решения «квартирного вопроса».
Кроме того, в статью 217 НК (пункт 17.1) предлагается внести уточнение: если человек получил имущество, в том числе квартиру, по наследству как наследник первой очереди или по завещанию, то ему не нужно ждать 3 года, чтобы продать это имущество без уплаты налога. Это справедливо, поскольку НДФЛ в данном случае становится скрытой формой налога на имущества, а альтернатива его уплате – содержание в течение 3 лет имущества, обслуживать которое наследник может быть не в силах.