Автор: Инвестиционный Холдинг «Финам»29 апреля 2008 г.На сайте ИК «ФИНАМ» состоялась конференция «Кризис на рынке недвижимости: быть или не быть?», участие в которой приняли аналитики ведущих российских компаний. По мнению экспертов, отечественный рынок недвижимости подошёл к своему ценовому максимуму, и в вскоре этот «мыльный пузырь» может сдуться.
Среди населения широко распространено мнение, что рост цен на недвижимость вызван искусственно — путём сговора основных игроков рынка недвижимости. Однако данную позицию не разделяют некоторые аналитики, считающие невозможным искусственный рост цен. По мнению маркетолога-аналитика компании «КомСтрин» Олега Борисенка, рост цен на недвижимость обусловлен, прежде всего, внешними факторами — инфляцией и нестабильностью мировой экономики. Несколько иной позиции придерживается генеральный директор ИАА RWAY Александр Крапин, по словам которого любое изменение цен на рынке является результатом управляющих решений субъектов рынка: «Цены не могут расти сами по себе, их фактически назначают собственники или их правомочные представители с учётом многих факторов, в том числе и рыночной конъюнктуры». По наблюдению директора департамента недвижимости УК «Финам Менеджмент» Алексея Гарюнова, ситуация на рынке недвижимости во многом напоминает фондовый рынок: «Много слухов, разной маркетинговой информации, которую вбрасывают риэлторы и застройщики, чтобы поддержать рынок».
Рост цен на недвижимость сопровождается ростом доходов населения, утверждают специалисты. Таким образом, если посмотреть соотношение среднемесячного дохода жителя Москвы со стоимостью квадратного метра, то этот параметр примерно одинаков и колеблется в районе 0,2-0,25. Средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса в столице сегодня составляет порядка 5,5 тысяч долларов. Из-за высокой стоимости столичного жилья многие москвичи стали всё активнее обращать внимание на подмосковную недвижимость эконом-класса. В результате спрос на такую недвижимость существенно превышает предложение.
Из-за высокого спроса снижение цен в меньшей степени коснётся загородной недвижимости эконом-класса. В целом же цены на недвижимость в ближайший год максимально снизится, что связано с перегревом рынка. С данным утверждением согласен и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «Чем дольше длится рост и чем выше становятся цены, тем больше людей понимают, что это — ненормальная ситуация». Поэтому если сейчас у граждан есть лишняя недвижимость, то стоит подумать о её продаже сейчас. Сегодня на рынке есть все предпосылки для начала процесса снижения цен, но реализация этого сценария зависит от множества факторов. По оценкам Александра Крапина, снижение может составить до 30-50% от нынешних цен в ближайшие 2-3 года.
Наиболее перспективными объектами недвижимости для инвестиций на отечественном рынке эксперты по-прежнему считают Петербург и Москву. Кроме того, по оценкам Алексея Гарюнова, грамотным решением является инвестирование в сельскохозяйственные земли ЮФО, чем занимается Инвестиционный холдинг «ФИНАМ»: «На наш взгляд, это наиболее привлекательный сегмент, практически не подверженный обвалу». Что касается зарубежных стран, то стабильно растут цены на элитное жильё на побережье Болгарии и в Черногории. «С точки зрения инвестиций в жилую недвижимость более предпочтителен элитный сегмент — он не так подвержен воздействию внешних факторов, что подтвердил, к примеру, ипотечный кризис в США — стоимость элитной недвижимости по всему миру продолжает расти» — утверждает партнёр, директор отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн. По мнению г-на Гарюнова, альтернативным вариантом приобретению недвижимости является покупка закрытых ПИФов недвижимости: «У нас есть такой инструмент, как ЗПИФн «Финам-Капитальные вложения», который мы предлагаем рынку как альтернативу вложениям в жилой и коммерческий сектор».
