Договором аренды по ГК является договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Для предпринимателей особый интерес представляет договор аренды недвижимого имущества, ведь именно таким договором оформляются отношения по аренде торговых площадей, подсобных помещений, офисных зданий и т.д.
По договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, часть здания или сооружения.
Давайте посмотрим, на что необходимо обратить особое внимание при заключении договора аренды недвижимого имущества.
Во-первых, важно определить имущество, передаваемое в аренду. При отсутствии данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, договор считается не заключенным.
Поэтому нужно максимально чётко обозначить адрес, местоположение, квадратуру и т.п. передаваемых вам помещений.
Во-вторых, необходимо убедиться, что у вашего контрагента есть право на сдачу данного имущества в аренду. Это могут быть документы, подтверждающие право собственности (например, договор купли–продажи и Свидетельство о праве собственности, выданное учреждением юстиции), либо документы, подтверждающие право владения и пользования (например, договор аренды, в котором есть право арендатора передавать имущество в субаренду).
В-третьих, передача и возврат недвижимого имущества осуществляется по акту приема–передачи. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества, в соответствии с ч.1 ст. 655 ГК РФ.
В-четвёртых, договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечёт его недействительность. Кроме этого, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация проводится учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества. Стоимость регистрации договора аренды составляет для физических лиц – 500 рублей, а для юридических лиц – 7 500 рублей.
Можно избежать таковой регистрации путём заключения договора на срок менее года, либо путем заключения его бессрочно. Однако здесь необходимо сделать два комментария:
Судебная практика признаёт договоры, заключенные на срок в два–три дня равными году и подлежащими государственной регистрации. Поэтому целесообразно заключать договор на 11 месяцев и предусматривать условие, что если ни одна из сторон не заявит за 1 месяц о своём желании расторгнуть договор, то он считается перезаключенным вновь на тех же условиях. При этом подчеркну важность слов «считается перезаключенным вновь», так как если написать «считается продлённым на тех же условиях на тот же срок» появиться необходимость регистрации в связи с тем, что договор будет один и срок его действия будет более 1 года.
При заключении договора на аренду бессрочно государственной регистрации не требуется, однако в случае действия такого договора более одного года, государственная регистрация потребуется.
В-пятых, если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации своего права арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. В случае, если в договоре указана формулировка о том, что при отсутствии возражений договор считается перезаключенным вновь, письменного уведомления можно не посылать.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды либо только возмещения таких убытков.