«Сегодня преуспеть в бизнесе
может только тот, кто владеет
нужной информацией»
Джон Д. Рокфеллер
Право собственности на землю постепенно превращается из абстрактного понятия в реальность для многих людей. Всё больше организаций и граждан начинают сталкиваться с необходимостью решать вопрос о праве на землю под принадлежащей им недвижимостью: будь-то жилой дом, здание, строение или сооружение. Однако, от провозглашения прав до реального их осуществления лежит непростой путь. И прежде всего это касается граждан, занимающихся тем или иным бизнесом. Именно с этим вопросом часто обращаются руководители к юристам.
Поговорим о приобретении прав собственности на землю, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены различные здания, строения и сооружения. Основания и порядок приобретения прав собственности на такие земельные участки специально регулируются статьёй 36 Земельного Кодекса РФ.
Давайте рассмотрим некоторые из оснований приобретения прав собственности на землю.
1. Правом приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают те граждане и юридические лица, которые имеют расположенные на них в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения. Особо следует отметить, что статья 36 Земельного Кодекса РФ не даёт такого права арендаторам, субарендаторам, субъектам права безвозмездного пользования помещениями в здании, строении, сооружении.
2. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение на них права аренды имеют собственники зданий, строений, сооружений. Порядок и условия такой приватизации установлены Земельным Кодексом РФ и федеральными законами. Так, например, в статье 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» говорится: «приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования».
3. Что касается земельных участков, на которых находятся жилые здания и иные строения, сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, то они предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. Порядок и условия их предоставления установлены жилищным законодательством. Так, статья 36 Жилищного Кодекса РФ определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
4. Здание (помещения в нём) может находиться на неделимом земельном участке и принадлежать нескольким лицам на праве собственности. В таком случае эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если в таком здании помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, то такие лица имеют право на приобретение неделимого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Непременным условием такого договора аренды является согласие сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Теперь определим, какие этапы необходимо пройти для того, чтобы приобрести права собственности на землю.
Первый этап: Для приобретения прав собственности на землю граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Требование совместного обращения направлено, прежде всего, на защиту прав и законных интересов всех сособственников зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими, как участниками долевой собственности, правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения (Из Определения Конституционного Суда РФ от 5 марта 2004 г. N 82-О).
Орган, принимающий решение, определяется в зависимости от формы собственности на этот земельный участок (федеральная собственность, собственность субъекта РФ, муниципальная собственность). Распоряжение федеральными землями путём их предоставления осуществляет Правительство РФ. Если земли находятся в собственности субъекта РФ, то функцию предоставления земельного участка из состава этих земель осуществляет исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации. В случае, когда нужно осуществить эту процедуру в отношении земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию, предоставление земель относится к компетенции органа местного самоуправления.
Второй этап: Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Случаи бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан установлены статьями 20 и 21 Земельного Кодекса РФ. Каждому гражданину предоставляется право однократного бесплатного приобретения в собственность находящегося у него на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения земельного участка. При этом, согласно статье 33 Земельного Кодекса РФ, максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, устанавливаются федеральными законами, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в зависимости от формы собственности.
Поскольку юридические лица в силу п. 5 ст. 20 Земельного Кодекса не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане — индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Третий этап: Для выявления конкретных границ предоставляемого земельного участка используются данные земельного кадастра. В результате проведения государственного кадастрового учёта земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.
В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, либо по обращению исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления, либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка определяются с учётом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учётом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Четвертый этап: Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка гражданам или юридическим лицам, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счёт указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности, и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.
Кстати, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица-собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в том же порядке, установленном статьёй 36 Земельного Кодекса РФ и в соответствии с его положениями. Здесь существенным является, во–первых, то, что такие лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации. А во-вторых, то, что земельные участки предоставляются им в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным Кодексом РФ.
Директор компании «Южное юридическое Агентство» юрист Спиридонова Н.Г.