От студий до видовых квартир: как инвестировать в недвижимость Волгограда

Рынок недвижимости Волгограда напоминает реку с двумя течениями: в одних районах покупатели уверенно торгуются, в других — цены остаются стабильными, а хорошие лоты быстро находят новых хозяев. Чтобы разобраться в местных тенденциях, редакция «Волгоград.ру» поговорила с экспертами — генеральным директором строительной компании Kronung Филиппом Шраге и руководителем департамента аналитики компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Еленой Чегодаевой.

— Как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию на рынке недвижимости Волгограда?

Филипп Шраге: Сейчас рынок ближе к «покупательскому», но с важными оговорками. На периферийных территориях предложение обильное, что даёт пространство для манёвра. В центральных же кварталах — паритет: интересные объекты не залеживаются, поддерживая здоровую конкуренцию.

Елена Чегодаева: Для новостроек это определённо рынок потребителя. За восемь месяцев спрос снизился на треть по сравнению с прошлым годом, когда все стремились успеть до отмены льготной ипотеки. Однако август принёс оживление — прирост составил 21%. Средняя ипотечная ставка сейчас около 6%.

— Какие районы города привлекают наибольший интерес?

Филипп Шраге: Лидерами остаются центральные и прилегающие к центру территории — Ворошиловский район ценят за развитую инфраструктуру, школы и транспортную доступность. Также растёт популярность новых микрорайонов вдоль магистралей — там привлекательнее цены, просторные дворы и современное благоустройство.

Елена Чегодаева: Покупатели действительно ориентируются на три ключевых фактора: цену, транспортную доступность и социальную инфраструктуру. Поэтому кроме Ворошиловского, стабильным спросом пользуются Центральный и Советский районы.

— Насколько заметна разница в стоимости между центром и окраинами?

Елена Чегодаева: Разрыв достигает 62%. Самые высокие цены — в Ворошиловском районе, где квадратный метр в среднем оценивается в 176,5 тысячи рублей. Наиболее доступные предложения — в Советском и Краснооктябрьском районах (106,9 и 109,1 тысячи рублей соответственно). Интересно, что в Советском районе низкая средняя стоимость объясняется большой площадью выставленных на продажу квартир.

Филипп Шраге: Разброс цен действительно ощутим — от 20 до 40%, а для видовых объектов с панорамой на Волгу — до 45%. На стоимость влияют не только локация, но и год постройки дома, состояние коммуникаций, инфраструктурное окружение.

— Какую роль в сделках играет ипотека?

Елена Чегодаева: Доля ипотечных сделок в новостройках составляет 73%, хотя за год этот показатель снизился на 16%.

Филипп Шраге: В новостроках ипотека участвует в 40–60% сделок. После недавних изменений в программах кредитования активность постепенно возвращается — снижение ставок даёт положительный эффект. Однако до всплеска спроса ещё далеко: люди тщательно просчитывают финансовые нагрузки.

— С какими рисками могут столкнуться покупатели новостроек в Волгограде?

Филипп Шраге: Кроме общероссийских challenges, есть локальные особенности. Иногда переносятся сроки сдачи объектов, возникают сложности с подключением к сетям в отдалённых районах. Встречаются вопросы к качеству отделки. Советую внимательно изучать историю застройщика и техническую документацию.

Елена Чегодаева: Большинство проектов в городе реализуют крупные федеральные девелоперы, такие как Dars Development, ГК Бис и ГК Пересвет-Юг. Это гарантирует соблюдение сроков и контроль качества.

— Что сегодня важнее всего для покупателей на вторичном рынке?

Филипп Шраге: В первую очередь смотрят на локацию, состояние подъезда и двора, наличие парковки. Значим и «человеческий» фактор — кто соседи. Техническое состояние лифтов, стояков, окон серьёзно влияет на окончательное решение и цену торга.

— Какие стратегии инвестирования в недвижимость сейчас наиболее перспективны?

Филипп Шраге: Интересны две модели: покупка компактных квартир (студий и однушек) для последующей сдачи в аренду — это стабильный вариант. Также стоит присмотреться к новостройкам на ранних этапах с планом на 3–5 лет. Быстрая перепродажа сейчас менее выгодна из-за дорогих кредитных ресурсов.

— Какой доход приносит сдача жилья в аренду?

Филипп Шраге: В среднем по городу доходность составляет 6–8% годовых. В центре показатель может быть немного ниже из-за высокой первоначальной стоимости квартир, на окраинах — формально выше, но есть риск простоев.

— Появились ли новые тренды в предпочтениях покупателей?

Филипп Шраге: Да, люди стали больше ценить вид из окон — особенно на Волгу или зелёные зоны. Востребованы оборудованные парковки, хорошая шумоизоляция. Покупатели часто выбирают средние этажи, избегая первых и последних. В списке желаний — продуманные пространства для работы из дома и места для хранения колясок или велосипедов.

— Какие прогнозы на ближайший год?

Филипп Шраге: Рынок будет двигаться к умеренной стабильности. Основное влияние окажет федеральная политика — уровень ключевой ставки и ипотечные программы. На местном уровне важны инфраструктурные проекты: новые дороги, коммуникации, благоустройство дворов. Если условия кредитования станут мягче, уже через полгода можно ожидать оживления.

Елена Чегодаева: Крупные застройщики продолжают реализацию проектов — 60% текущих объектов планируется сдать в 2025-2026 годах. Это создаёт хороший запас для будущего баланса спроса и предложения.

Современный рынок недвижимости Волгограда предлагает возможности для разных категорий покупателей — важно только внимательно изучать детали и учитывать не только цену квадратного метра, но и качество жизни, которое подарит новый дом.