В нашем обществе бытует немало заблуждений, связанных с реформой жилищно-коммунального хозяйства. Ниже рассмотрены самые распространённые из них и даны «опровержения».
Заблуждение №1
Государство всегда будет заботится о состоянии наших домов, в том числе текущем и капитальном ремонте.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства идёт по пути передачи большинства объектов жилищного фонда в частную собственность. Начавшийся в 90-е годы бесплатный процесс приватизации жилья показал, что граждане так и не смогли осознать степень своей ответственности, возложенной на них как на собственников. Быть собственником квартиры — это не только иметь права владения, пользования и распоряжения, но ещё и нести бремя по содержанию своего и общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому Жилищный кодекс в ст. 39 установил, что собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доли, то есть занимаемой площади своей квартиры или нежилого помещения. Отсюда следует, что сами собственники должны вовремя заботится о состоянии крыш, лестниц, фасада, придомовой территории и так далее. В тоже время, органы местного самоуправления могут предоставить бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (пп. 2 п. 1 ст. 165 ЖК РФ), но обязанность такая за ними не закреплена!
Заблуждение №2
Все ЖЭУ, ЖЭКи, ДЕЗы — это государственные или муниципальные организации.
Это не так. Такое заблуждение подкрепляется тем, что в последние годы в процессе преобразования государственных и муниципальных предприятий в коммерческие организации, их названия остаются прежними. Изменения лишь касаются организационно-правовой формы юридического лица, отсюда к привычному для всех ЖЭУ или ЖЭК добавляется абривиатура ООО (общество с ограниченной ответственностью) и получается ООО «ЖЭУ» или ООО «ЖЭК», что свидетельствует уже о частной принадлежности этих организаций.
Заблуждение №3
Способ управления домом выбирать не обязательно.
Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ); управление управляющей организацией.
В тоже время согласно ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» органы местного самоуправления, если способ управления дома не был избран, должны до 1 мая 2008 г. провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Заблуждение №4
От моего голоса в доме ничего не зависит.
Надо помнить, что все решения в доме должны приниматься на общем собрании (выбор способа управления домом, установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества, решение о реконструкции дома и так далее). В этой связи голос каждого собственника по тому или иному вопросу может быть решающим. Так, например, в некоторых случаях, требуется получения 50 % + 1 голос от общего количества голосов всех собственников дома или даже 2/3 голосов собственников дома.
Заблуждение №5
Лицо, не являющееся собственником может стать председателем, войти в правление ТСЖ, стать ревизором или войти в ревизионную комиссию ТСЖ.
Согласно ст. 147 ЖК РФ Правление ТСЖ избирается общим собранием из членов товарищества. В свою очередь Правление из своего состава избирает председателя товарищества. А так как изначально членом товарищества может стать только собственник помещения, следовательно, лицо, не являющееся собственником (например, наниматель неприватизированного жилья) быть избранным в состав правления, а значит и председателем товарищества быть не может. Это правило распространяется на членов ревизионной комиссии и ревизора.
Заблуждение №6
Инициировать общее собрание в доме может любое лицо.
Жилищное законодательство наделяет не любое лицо правом инициировать общее собрание в доме, а только собственника помещения в данном доме. Следовательно, собственник как жилого, так и нежилого помещения обладает правом инициировать проведение внеочередного общего собрания собственников. Надо помнить, что органы местного самоуправления также могут выступать в роли инициатора проведения общего собрания, при условии, если в этом доме им на праве собственности принадлежат жилые или нежилые помещения. Управляющие и обслуживающие организации, расширяющие территорию своего присутствия и не являющиеся собственниками помещений не вправе выступать в роли инициаторов по проведению общих собраний.
Заблуждение №7
После образования ТСЖ увеличатся тарифы на жилищно-коммунальные услуги.
Согласно п. 3 ст. 157 ЖК РФ образование ТСЖ не является основанием для изменения размера платы за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги устанавливается органами местного самоуправления. В тоже время общее собрание принимает решение об установлении размера платы на содержание и ремонт общего имущества дома. По общему правилу, после образования ТСЖ общее собрание принимает решение об использовании тарифов на содержание и ремонт общего имущества, установленных органами местного самоуправления.
Заблуждение №8
Собственники нежилых помещений (офисов, магазинов) не должны принимать участие в деятельности дома.
Многоквартирный дом — это единый комплекс недвижимого имущества, сложный социальный механизм, совокупность собственников жилых и нежилых помещений. Собственники нежилых помещений обладают равными правами (инициировать проведение общего собрания; участвовать в голосовании по выбору способа управления домом и т.д.) и несут одинаковые обязанности (бремя капитального ремонта), что и собственники жилых помещений.
Заблуждение №9
Голоса на общем собрании должны считаться по формуле «1 человек = 1 голос».
Используя при подсчёте голосов на общем собрании формулу «1 человек = 1 голос», Вы уравниваете между собой собственников помещений, например, в 50 кв. м. и в 150 кв. м. А это является прямым нарушением п. 3 ст. 48 ЖК РФ, где закреплено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Отсюда следует, что собственники различных жилых и нежилых помещений на общем собрании обладают и различным количеством голосов. Общепринято использовать следующие формулы: «1 голос = 1 кв. м.» или «1 голос = 10 кв. м.».
Заблуждение №10
Все нежилые помещения в доме являются общим имуществом.
Такое заблуждение в последнее время распространено. Жильцы уверены, что все нежилые помещения в их доме являются общей долевой собственностью. Но это далеко не так! Статья 36 ЖК РФ разъясняет, что к общей долевой собственности относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, крыши и так далее. Но есть такая категория нежилых помещений — встроено-пристроенные, которые являются самостоятельными объектами в доме, уже имеют законного собственника, и их целевое назначение было определено при строительстве. В случае возникновения сомнений, считать то или иное помещение общей долевой собственностью или нет, прояснить ситуацию позволит технический паспорт дома, определяющий целевое назначение спорного имущества.
Заблуждение №11
Наниматели жилья могут участвовать в принятии решений на общем собрании.
Правом голоса на общем собрании обладают только собственники помещений, либо их представители, наделённые такими полномочиями. Наниматели жилья лишены возможности участия в голосовании, а значит и принятия решений. Как правило, наниматели проживают в жилых помещениях, собственниками которых являются органы местного самоуправления. Таким образом, именно органы местного самоуправления имеют право голоса на общем собрании собственников, а мнение нанимателей жилья для собственника носит лишь рекомендательный характер.
Заблуждение №12
Органы местного самоуправления, имея в собственности квартиры в доме, не за что не несут ответственности.
На собственника, вне зависимости от того физическое он или юридическое лицо, а в нашем случае на органы местного самоуправления, возлагаются определённые Жилищным кодексом обязанности, среди которых: несение бремени расходов на содержание общего имущества в доме; обязанность по оплате расходов на капительный ремонт дома; несение расходов на содержание принадлежащих собственнику жилых и нежилых помещений.
Заблуждение №13
Способ управления домом можно выбрать только один раз.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть изменён в любое время на основании его решения.
Заблуждение №14
Все управляющие организации создаются, чтобы обмануть жителей.
Выбрав управляющую организацию для управления домом, предполагается, что Вы заключили договор с профессиональной, обладающей всеми необходимыми ресурсами для качественного управления Вашим домом организацией. Надо правильно понимать, что управляющие организации — это коммерческие структуры, которые в том числе создаются и с целью извлечения прибыли. Но это ещё не означает, что для достижения своей цели они пойдут обманным путём, перестанут оказывать Вам услуги. Конкурентная среда рынка управляющих компаний позволит выжить лишь профессионалам! И помните, что у Вас всегда есть право изменить способ управления домом или выбрать другую управляющую организацию.
Заблуждение №15
Все инициаторы (инициативные группы) по созданию ТСЖ — жулики!
Конечно же это не так! Хотя и есть случаи, когда в роли инициаторов проведения общих собраний выступают граждане, цель которых собирать лишь членские взносы и обогащаться за счёт непрозрачности денежного оборота. Но подобная самодеятельность обнаруживается при первой же ревизионной проверке и грозит уголовной ответственностью. Правильное построение системы управления в ТСЖ, соблюдение установленных жилищным законодательством процедур отчётности и контроля перед общим собранием не позволит совершать подобные действия.
Заблуждение №16
После образования ТСЖ, председатель возьмёт кредиты в банке под залог квартир членов товарищества.
Председатель ТСЖ не наделён такими полномочиями, а это означает, что принятие решения о получении заёмных средств, в том числе банковских кредитов — это исключительная компетенция общего собрания членов товарищества. При этом решение по данному вопросу принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.