Распространённый тезис о том, что ипотечное кредитование сделает жильё доступнее. на самом деле не полностью соответствует действительности. Доступность жилья для рядового гражданина определяется двумя основными факторами — во-первых, это соотношение его доходов и стоимости жилой недвижимости; во-вторых, возможностью получения займа для покрытия недостатка собственных средств при приобретении жилья. Снижение процентной ставки, удлинение срока кредитования, упрощение процедуры оформления документов, несомненно, расширяют круг получателей ипотечных кредитов. Всё это будет продолжаться и в 2006 году. Но при неизменном объёме строительства массовая ипотека означает ситуацию, при которой спрос на жильё значительно превышает его предложение, что в конечном итоге всегда приводит к росту стоимости квадратных метров. На наш взгляд, широко разрекламированная программа развития ипотеки упирается не столько в экономические, сколько в бюрократические проблемы.
В 2005 году темпы роста доходов волгоградцев и стоимости жилья в нашем городе были приблизительно равны и составили порядка 20%. То есть для среднестатистического жителя нашего города покупка желаемого жилья за год не приблизилась, но и не отдалилась. В наступившем году ситуация может измениться. Пока объёмы ипотечных кредитов мизерны и не оказывают решающего воздействия на конъюнктуру рынка недвижимости, но в 2006 году количество, размер ипотеки, а, следовательно, и её влияние на спрос и цены будут расти. А вот динамика объёмов жилищного строительства напротив замедляется и на федеральном уровне и в Волгоградской области. В 2004 году в России жилья построили почти на 13% больше чем в 2003 г. За первое полугодие 2005 года прирост составил уже 9%, а за январь-ноябрь прошлого года — менее 6%. В Волгограде количество введённых домов в 2005 году, скорее всего, даже сократится по отношению к 2004 году. За январь-ноябрь 2005 г. волгоградские строители сдали 178 тыс. кв. метров жилья, тогда как в 2004 г. этот показатель составил 280 тыс. кв. метров.
Среди причин спада называют вступление в силу закона о долевом строительстве, ужесточившие требования к застройщикам. Привлекать деньги инвесторов стало сложнее, а достаточных собственных капиталов строители не имеют. Не способствует увеличению жилой застройки и непрозрачная ситуация с землеотводами в городе, а также гигантская бюрократическая волокита с оформлением различных разрешений на отдельные виды строительных работ. Полностью комплект документов на возведение дома собирается лишь к окончанию его строительства. Всё это время застройщик берёт на себя риск отказа в согласовании любой из инстанций. Таким образом, обещанное расширение ипотечных программ может привести лишь к удорожанию жилья, которое от этого более доступным не станет.
Уникальность Волгограда заключается в наличии огромных пустырей не просто в черте города, а относительно недалеко от центра. При этом неосвоенные территории сочетаются со всё уплотняющейся застройкой непосредственно центрального массива города, увеличивая нагрузку на и так перегруженную социальную, транспортную, коммунальную инфраструктуру этого района. Такие диспропорции в развитии города вполне объяснимы. Сегодня человек хочет купить не просто хорошее жильё, а комфортную среду обитания, где удобная и просторная квартира сочетается с парковкой для машины и детской площадкой, школой, детским садом и магазинами, расположенными поблизости.
Неудачи отдельных строительных проектов в нашем городе как раз связаны с акцентированием внимания на качестве строительства и выбранном месте для дома, при отсутствии даже минимально развитой инфраструктуры вокруг него. Например, жителям Центрального, Ворошиловского районов, района Семь Ветров хорошо знакомы проблемы с устройством ребёнка в детский сад, перегруженностью школ, очередями в поликлинику, нехваткой мест под автостоянки. Власти настолько поверили в необратимость сокращения рождаемости в стране и тотальную бедность россиян, что оказались совершенно не готовы к благоприятным изменениям. Мало того, что не предпринимались усилия для развития комфортной среды обитания горожан, в ряде случаев не удавалась просто сохранить уже имеющееся.
Последним из таких действий властей в декабре 2005 г. стало решение о закрытии Детско-юношеского центра (бывшего Дворца пионеров) на улице Краснознаменской. Мы не готовы обсуждать обоснованность версий как технических (аварийное состояние здания), так и коммерческих (освобождение дорогого земельного участка в центре города) причин этого «новогоднего подарка» детям. Но его последствия в виде разрушения уникального педагогического коллектива и лишения сотен детей возможностей для творчества не могут не беспокоить. Пока чиновники не предложили никаких вариантов педагогам и детям.
Понятно, что свободных площадей такого профиля и размеров, по крайней мере в центральной части города, нет. Зато есть как минимум два муниципальных кинотеатра — «Родина» и «Победа», в лучшем случае пустующих и вряд ли имеющих шансы на выживание рядом с современными кинозалами. Представляется, что после ремонта они вполне могли бы приютить детвору, подобно тому, как в кинотеатр повторного фильма переехал Молодёжный театр А.Серова. Развитие негосударственных школ, садов, спортивных секций и художественных центров также сдерживается отсутствием помещений, соответствующих строгим государственным нормативам. Таким образом, не имея возможности развивать образовательную систему на бюджетной основе, государство препятствует её становлению и на коммерческой. В этих условиях есть опасность, что деньги, выделяемые на профилактику наркомании и алкоголизма, потрачены напрасно.
В целом же для гармоничного развития города требуется сотрудничество властей и строителей. Эффективная застройка частными строительными компаниями «белых» пятен на карте мегаполиса возможна при соответствующем инфраструктурном обеспечении со стороны местных властей в самом широком смысле этого слова, включающего не только автономные котельные, детские площадки и дороги, но и гаражи, школы, поликлиники и т.д. В выигрыше окажутся все. Строителям легче будет продавать квадратные метры в таком районе, власти смогут получать земельный налог и налог на недвижимость, горожане будут жить на территории максимально этому благоприятствующей.
Подобный опыт городской застройки стал активно использоваться с избранием В. Матвиенко руководителем Санкт-Петербурга. Городские власти за свой счёт осуществляют подготовку правоустанавливающей и проектно-строительной документации, а также решают вопросы по созданию инфраструктуры на предполагаемом месте застройки, а затем выставляют его на открытый аукцион. Победителем его является застройщик, предложивший максимальную цену. Такой механизм, помимо решения бюрократических проблем и экономии времени для строителей, ликвидирует коррупционную основу и поощряет здоровую конкуренцию при распределении земельных участков за счёт повышения прозрачности и, в конечном итоге, удешевляет строительство. Минимизация основного риска строительного комплекса, связанного с волюнтаризмом властей, понятные перспективы развития в сочетании с устойчивым спросом, базирующемся на росте доходов населения и расширении ипотеки сделают эту отрасль привлекательной для инвесторов.
При соответствующих решениях властей строительство вполне может стать локомотивом регионального экономического развития не только в 2006, но и в последующие годы. Питерский опыт интересен ещё и наличием специальной программы перемещения промышленных предприятий из жилых кварталов в специальные пром. зоны. Понятно, что при наличии пустующих городских территорий в Волгограде бессмысленно ставить вопрос о переезде «Баррикад», «Красного Октября» и Тракторного завода. Но со временем разница в стоимости земли вполне может сделать такие перемещения экономически оправданными, не говоря уже об экологических и рекреационных аспектах. Но это уже перспективы далеко не ближайшего года.
